Audiência debate sobre Operação Urbana Consorciada

Audiência debate sobre Operação Urbana Consorciada

Na noite de ontem, 23, a Comissão de Constituição Justiça e Redação, formada pelos vereadores Ilton Gomes, João Teixeira e Manu Caliari promoveu Audiência Pública para debater com a comunidade o projeto de Lei 028/2016 que institui a Operação Urbana Consorciada Planalto e dá outras providências. O encontro aconteceu no Plenário, oportunidade em que a secretária de Planejamento, Juliana Cardoso, o secretário adjunto da pasta, Tiago Machado e o procurador do Município, Marcos Pons falaram sobre a proposta e responderam a questionamentos da comunidade e dos vereadores.

Além dos membros da Comissão também se fizeram presentes na Audiência os vereadores Celso Fioreze, Everton Michaelsen e Marcos Lovato, além de representantes de entidades, imprensa e comunidade em geral.

O projeto

Juliana iniciou destacando que o projeto trata de uma Operação Consorciada no bairro Planalto, passando a palavra ao Procurador para que ele fizesse a introdução da parte jurídica e em seguida ao adjunto para que este falasse da parte técnica.

“Essa operação consorciada foi desenvolvida a partir de um problema especifico que foi a execução e construção do hotel Master, de propriedade da empresa ISDRALIT. Esse Hotel foi construído ao longo de aproximadamente 20 anos. Essa construção passou por diversas alterações do Plano Diretor, portanto por diversas mudanças nos requisitos urbanísticos e questões construtivas que o município permitia. E foi concluída, mas já na emissão de habite-se foi verificado que com base no Plano Diretor antigo inclusive havia uns 1.000m² de hotel construídos a mais do que o permitido, isso que ao longo de todo esse período o empreendedor realizou diversas compras de índices junto ao município com base em posicionamento da própria Prefeitura, mas verificou-se ao concluir a obra que ainda havia tal irregularidade. Diante dessa situação o município teria duas opções, uma seria entrar com uma ação demolitória e exigir a demolição de uma parte do hotel, e a segunda seria através dos meios legais buscar a regularização, ou permitir, a regularização do hotel, o que se dá através da Operação Urbana Consorciada. Quando nos deparamos na metade de 2014 com essa problemática, analisando o projeto junto com a Secretaria de Planejamento que com as trocas do Plano Diretor, a demolição desse hotel seria muito difícil do ponto de vista jurídico, pois o empreendedor foi fazendo a obra de acordo com instruções e aprovações parciais da Prefeitura, conforme lei vigente no período, e o Hotel já estava pronto, querendo ou não gerando emprego, renda e sendo mais um atrativo turístico para o município. Então a administração optou em 2014 por desenvolver essa Operação Consorciada para então se permitir a regularização do hotel. A primeira premissa da administração para tanto foi fazer com que essa operação funcione como também uma medida repressiva e pedagógica para que futuros empreendedores não pensem que Gramado é um município que vale a pena construir a mais. Então chamamos o empreendedor do Hotel e falamos com ele que se eles não quisessem demolir parte do hotel o município podia fazer uma operação consorciada, mas a premissa básica será de que vocês irão pagar o valor comercial deste imóvel, ou seja, nós estamos obrigando a comprar o hotel que pertence a ele, obviamente a parcela que esta irregular, conforme plano diretor. De início houve resistência, pois a empresa teria que comprar o que ela mesma construiu, mas colocamos que seria mais barato do que demolir, ou mesmo uma longa briga na justiça. Se trabalhou nessa Operação, que é prevista no Estatuto das Cidades e no Plano Diretor do Município, e ela serve também para a regularização de imóveis em desacordo com o Plano Diretor e então estamos utilizando um instrumento previsto no ordenamento Brasileiro e nós administração entendemos que estamos utilizando esse instrumento da forma mais adequada que é fazendo com que o investidor pague caro pelo erro que cometeu. A operação consorciada por ser um instrumento jurídico e prevista em lei, ela não pode ser realizada para um único beneficiário, então toda a operação consorciada conforme legislação federal tem que ter um perímetro de impacto, nesse caso então buscou-se delimitar ao máximo esse perímetro para aquela parcela ao lado Leste da Avenida Borges de Medeiros, onde fica situado o Hotel, justamente porque não se quer ampliar demais esse aspecto. Na própria audiência pública realizada na Prefeitura foi apresentada pela pessoa que se apresentou como representante da Associação do Bairro Planalto pedido que se incluísse o quarteirão do Lago Joaquina Rita Bier para que as melhorias também pudessem ser aplicadas ali e até mesmo naquele trecho da Avenida”, disse.

Nesse momento quem tomou a palavra foi o secretário Adjunto Tiago que falou sobre o histórico do Hotel e suas irregularidades. “O Hotel teve sua primeira aprovação em 1989, são mais de 26 anos em construção, sua última aprovação foi em 1996 na época ele ficou com uma área aprovada de 18.456,26m² e hoje a situação atual é uma área construída de 20.285,68m², além dessa área construída a mais ele tem a caixa d’agua dele que foi executada também em desacordo com o Plano Diretor que avança os limites, ele durante esse período de obras ele executou uma compra de índice em 2004 que em área equivale a 1.538,60m². O proprietário também adquiriu um terreno lindeiro ao hotel de 515m², no processo de Operação Consorciada ele apresentou um estudo de impacto de vizinhança e um ambiental, que estão incorporados ao processo. Quanto a construção a diferença de área do aprovado para o atual é de 1.829,42m². Então tomado por base a avaliação do imóvel que foi feita chegou-se a um valor de R$ 80.449.279,40. Essa diferença de área equivale ao montante de 9% do hotel. Tomando por base esse percentual tem-se um valor de cerca de R$ 7.256.525,00 como área de valor acrescida. Descontando o valor do terreno adquirido por índice em 2004 que hoje equivale a 681.215,15m²  daria um valor resultante de R$ 6.575.309,85 pelo valor da construção a mais. Quanto a caixa d’agua pela área invadida, pois conforme o Plano Diretor, toda caixa tem que ter uma área de tombamento, ela não pode extrapolar os limites do lote. Essa caixa d’agua em questão ela invade 1.151,99m² do hotel. O valor do terreno que foi calculado foi de R$ 8.848.292,18 com isso chegamos ao valor do metro quadrado do terreno  R$ 657,67m² descontando, como falei anteriormente ele adquiriu um terreno lindeiro de 515m², então na verdade descontamos da área invadida, mas ainda faltou 637m² e ai multiplicando pelo valor do metro quadrado chega-se a um valor de débito de R$ 418.935,79. Então considerando o valor é calculado para a construção que é de R$ 6.575.309,85 mais o valor resultante da caixa d’agua que é R$ 418.935,79 a gente chega a um montante de R$ 6.994.245,64 como valor devido pela construção indevida se relacionamos o projeto aprovado em 1986”, destacou.

O Procurador do município tomou a palavra novamente e enfatizou. “Tiago explicou como se chegou ao valor da contrapartida que foi definida para o Hotel Master, mas isso é traduzido em critérios para o projeto de lei, mas como falei a operação consorciada não pode ser feita para um único imóvel, ela pressupõem a delimitação de uma área e pressupõem a oportunidade de contribuintes e empreendedores que estão na mesma situação de participar nos mesmos termos”, destacou.

Em seguida a audiência seguiu para os questionamentos das associações, movimentos, comunidade e vereadores, com diversas considerações. Todas serão analisadas pela Comissão de Constituição, Justiça e Redação que tem reunião extraordinária na manhã desta sexta-feira, para analisar esse e outras propostas que tramitam na Casa. 

Link de acesso ao projeto - http://bit.ly/2gmrYr2

Data de publicação: 25/11/2016